コラム

小規模宅地等の特例 ~老人ホームで亡くなったら~

【 小規模宅地等の特例とは 】

小規模宅地等の特例とは、被相続人の遺産のうちに被相続人や一定の親族が使用していた事業用建物の敷地及び居住用建物の敷地等一定の要件を満たす宅地及び宅地の上に存する権利がある場合において、それら生活基盤の維持に必要な財産についての相続税の負担を軽減するために設けられている、租税特別措置法上の特例制度です。当該財産の相続税の課税価格の計算上、最大で80%の価額を軽減するという制度で、詳細な適用要件が存在しますが、簡単に大きく分類すると以下のとおりとなっております。
小規模宅地等の区分 限度面積 減額割合
特定事業用宅地等 400㎡ 80%
特定同族会社事業用宅地等 400㎡ 80%
特定居住用宅地等 240㎡ 80%
特定特例対象宅地等 (上記以外) 200㎡ 50%

【 事案概要 】

少子高齢化や核家族化が懸念され始めてからどれだけの歳月が過ぎたことでしょう。高齢者の中には老人ホームでその最期を迎えるという方の話を耳にしても、ある意味仕様のないことと受け止めざるを得ない世情となりつつあります。そうした場合、老人ホームへの入所前に居住していた家屋の敷地についての小規模宅地等の特例の適用について、国税不服審判所が裁決事例を公表し、これまで以上に注意を要することとなりました。

被相続人は、専用の居室と共用設備等の終身利用と介護サービスの提供を受けることを定めた入所契約に基づき、病院が隣接する介護付有料老人ホームに入所。それまで暮らしていた自宅は、入所後からは空き家状態となっており、その後、老人ホームにて死亡致しました。相続人は、被相続人がかつて暮らしていた家屋の敷地について、特定居住用宅地等に該当するものとして小規模宅地等を適用し相続税の申告を済ませたところ、課税庁側がこれを認めなかったことから審査請求へと至った。

請求人の主張としては、老人ホームの一室は病院の一室に代わるものであり、空き家状態であった被相続人の自宅は、あくまでも一時的に空き家であったに過ぎず、被相続人本人も元気になって自宅に帰ることを望んでいたものであるため、客観的事情があるとして特定居住用宅地等の適用に何ら問題はないというものであった。

【 審判所の判断 】

これに対し、国税不服審判所の主張としては、生活全般にわたる介護サービスと受けることができる契約を締結し、かつ、その契約に基づいて介護サービス等を受けていたことを考えれば、老人ホームで終身生活を送ることが可能であった。締結された契約上も終身介護を前提としており、客観的にみて一時的な療養のためとはいえるものではなく、同特例の適用は認められないというものであった。

端的に述べると、争点となった相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていたか否かについては、以下の点が主要項目となり小規模宅地等の特例の適用を受けることができないとされました。

・ 被相続人は、老人ホームへの入所後は、一時的な入院等以外は外泊及び外出がない。

・ 被相続人は、入所契約締結により同施設の終身利用権を取得している。

・ 老人ホームの居室は、通常生活を過ごすのに充分な施設を有している。

【 被相続人の居住の用に供されていたというためには… 】

上記はあくまでも当該事案についての判断であり、事案各々の状況にもよりますが、場合によっては、特定居住用宅地等の適用要件を満たしていない場合であったとしても、特定特例対象宅地等としての要件を満たしてさえいれば、200㎡・50%の減額適用を受けることができますが、やはり特定居住用宅地等との実減額価額との差は乖離しており、小規模宅地等の特例の適用には事前状況の充分な確認をしなければなりません。

本事案を踏まえ、通達等に明記されている小規模宅地等の適用の有無を判定する一材料としては、以下の条件に該当するか否かということがいえるでしょう。

★ 被相続人の身体・精神上の理由による介護等を受ける必要性からの老人ホーム入所であること。

★ 被相続人の入所は一時的療養であり、いつでもその建物で生活できるよう維持管理されていること。

★ 被相続人の入所後、新たにその建物を他の者の居住その他の用に供していた事実がないこと。

★ 被相続人又はその親族により、老人ホームまたはその終身利用権が取得されたものでないこと。